现房当道刚需现房成交最多

2018年07月06日 来源:

现房当道:刚需现房成交最多

一则取消期房预售的流言,引发了一场房地产业内的震荡,不仅股市大跌,更引出无数针对应否取消预售的争论。回到当前楼市,是否取消预售暂且不表,现房成交面积大幅增加却是不争的事实。业内人士认为,在当下市场,无论刚需产品还是高端豪宅,相对于遥遥无期、很可能货不对板的期房,现买现住、所见即所得的现房的确更容易受到购房者的青睐。

现房成交几近翻番

根据亚豪机构统计数据显示,2012年月份,北京市现房商品住宅共实现成交15292套,成交面积164.62万平方米,相比去年同期几近翻倍,而占全部成交(套数)的比例也由去年同期的15.3%上升至25.4%。在经历了调控之后整体市场成交开始缓步回升的形势下,现房成交的回升速度远远快于整体市场。尤其是在今年的3月份,商品住宅现房成交的比例更是高达近37%。自预售制度实行以来,北京住宅市场当中现房住宅的存量一直处于比较低的比例水平,截止到目前为止,北京现房住宅存量占比仅为15.3%。由此可以看出,近期现房产品在市场当中受到极大青睐。

从7月份现房住宅成交特征来看,由于近年来住宅市场的不断郊区化,成交的主战场已经转移至五六环之间甚至六环以外,现房产品也不例外。

根据亚豪机构数据统计,7月份五六环之间现房产品成交为1086套,成交占比为45.6%。但是与期房不同的情况是,现房产品由于包含一些市区多年前的老项目后期,因此三四环之间以499套的销量,20.9%的占比成为各环线区间段成交比重排名第二的区间,而同时期同区域期房产品的成交比重仅为5.14%。

刚需现房成交最多

从成交套型来看,7月现房成交占比最大的为两居室产品,当月共实现成交937套,占全部成交的比重为39.3%;而从成交均价来看,单价在元/平米的成交占比为36.8%,居于首位。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,购买即买即住型现房产品的多为对于住房有迫切需求的自住型购买人群,而在目前限购的政策条件下,这一群体又以首套刚需型为主,因此其所能接受的价格区间与套型产品多为中低水平,而总价也多位于100万-200万元之间。

但是相比期房产品,现房住宅的成交价格区间分布又有所不同,期房产品单价元/平米产品占据了60%以上的绝大比重,其他价格区间均为少量分布,而现房产品7月成交特征中,单价低于1万元/平米的成交占了近20%,元/平米以及40000元/平米以上各区间段的成交也比同类期房产品占比要高。

高端项目现房成交更普遍

从总量上看,刚需型现房成交量更大,但从类型上看,高端项目里现房成交的比例更大。据调查,目前市场热销的高端项目中普遍都是准现房销售,即销售时多半已经封顶或接近封顶,少数项目或者楼王产品则完全是现房销售,真正实现了所见即所得。

业内人士表示,高端项目现房销售是大趋势。现在高端项目一套房动辄数千万,仅仅凭借一张图纸让购房者掏数千万显然不太现实,因此,现房销售或者准现房销售就成为高端项目销售的首要条件。

目前市场最贵豪宅运河岸上的院子的销售负责人表示,数亿元的别墅如果做不到现房销售,根本是不可理喻的事情,他们的墅王项目不仅做到现房销售,而且是全套精装定制交付,甚至连业主入住后举办社交活动的礼品都准备好了,豪宅销售拼的就是细节。

严调推动现房销售

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,现房产品受到青睐的最主要原因源于去年以来史上最严厉调控政策的实施

现房当道刚需现房成交最多

与现房相比,期房的优势一方面是其价格较现房低出一定水平;另一方面是随着区域以及市场的发展,交房之前的一段时期其价格多会得到不同程度的提升。而在调控持续一年多之后,未来市场走势方向仍不甚明朗,尤其是在政府不断重申坚持调控政策的基础上,期房的升值空间被大大压缩,因此对于购房者的吸引力逐渐变小;另一方面自去年以来大量房企资金链均出现较为紧张的情况,一旦资金链断裂,其开发的期房项目就难免会面临烂尾的风险。与此同时,现房类产品由于其已经成型,看得见,摸得着,并且即买即住,受未知风险的影响较小,因此在目前市场状态下,现房产品所受到影响较小。

受到这一影响,现房住宅月度成交均价也出现不断攀升,今年年初该类产品成交均价均在17000元/平米左右,而近三个月以来已经维持在21000元/平米高位水平。

建议

现房更适合居住

对于购房者来说,现房住宅产品虽然具备配套成熟、即买即住、价格稳定等多项优势,但在进行购买决策时同样需要关注两个方面:第一,现房产品多位于较成熟区域,虽然配套的完善能给生活提供各种便利,但购房者同样需要关注其主打配套方面是否能满足个体居住需求,因为成熟区域配套继续发展的空间已较小;第二,由于现房产品已经经过了期房时期价格的不断上涨,在目前市场情况下其价格上涨空间也已较小,因此对于兼有投资意向的购房者来说,选择这一产品获利空间可能较小。

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