三四线楼市疲软呈蔓延之势拐点将至

2018年08月05日 来源:

三四线楼市疲软呈蔓延之势 拐点将至?

开发商欠债跑路、鬼城频现近段时间,三四线楼市再次被推到风口浪尖,积压虚火泡沫崩盘等呛声不绝于耳。一些楼市遇冷,是普遍现象还是个别地方?是拐点将至还是阶段性问题?就此进行了调研。

三四线楼市疲软呈蔓延之势

今年1月,与一二线城市火爆的土地市场相反,不少三四线城市表现低迷,多项统计显示,三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。

降价促销城市不断增加,三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测,今年1月份,25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低,14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。

与此同时,少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭,温州房价已经连续30个月下跌,高端住宅价格几乎腰斩;不仅西部三四线楼市出现风险集中区,江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入鬼城榜单。

淮安是苏北地级市,该市市区人口不足60万,近年来却涌入380多家开发商,而实际上有200家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说,他这几年在当地开发了三个项目,前两个项目销售不错,第一个项目卖给了本地人,第二个项目卖给了外来投资者,第三个项目就找不到客源了。照去年的销售速度,需要七八年才能清盘。

常州去年原本计划大量推地,但乏人问津,最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡一家高端项目开发了900余套住房,自去年6月开盘以来,至今仅成交78套,老板因资金链断裂而跑路,目前楼盘也被有关部门查封。

房地产大跃进扭曲供求关系

业内人士分析,三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙,特别是2010年一二线城市限购之后,大量开发企业涌入三四线城市,直接刺激房地产业单兵突进,并推动土地的大量释放,商品房的海量上市。

土地放量后,开发商为了加速回笼资金而大量推盘,打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市,市区超千万平方米的大盘就有三个。采访的部分东部县城,几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区,县城人口仅有几万,但楼盘开发量甚至超百万平方米,足以容纳县城所有人口。

房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素

三四线楼市疲软呈蔓延之势拐点将至

。采访的多个县城,房价与几年前相比几乎翻番,让一些人望房兴叹。

曾是三四线房地产标杆的温州和鄂尔多斯,房价急涨之后迎来暴跌。温州房价自2011年9月开始,已连续30个月出现同比下降,一些高端项目价格腰斩。鄂尔多斯市康巴什新区部分项目崩盘,从每平方米近两万元降至1万元以内,有些项目工地不仅遭遇停工,还面临着农民工讨要工资的窘境。

物极必反,短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化,大型开发企业纷纷逃离三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示,去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高,但新增购地城市三四线城市占比为0。而众多中小开发商则深度套牢,不知何时能度过寒冬。

破解三四线楼市困局需多管齐下

个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们,卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。江苏省社科院助理研究员王树华介绍,国家发改委课题组近期对12个省区的调查显示,144个地级城市竟然要建200余个新城新区。161个县级城市中,提出新城新区建设的有67个,占41.6%。

片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。王树华认为,城镇化是国家提出的战略,但落实过程中一定要按经济规律来办。对于三四线城市的政府来说,一定是产业发展在先,就业与收入增长优先。只要夯实了产业基础,房地产自然会跟进。

中原地产的张大伟表示,不是所有三四线楼市都存在泡沫,价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高,楼市面临的风险加大,必须引起足够重视。

江苏省政府参事室主任宋林飞表示,一些三四线城市前几年因房地产快速发展,经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重,而且前期土地出让越多,地方配套支出也就越大,欠账也越多,对土地财政依赖也越深。

当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显,不同城市间楼市发展阶段千差万别,一刀切式的调控不合时宜。如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。

中国房地产行业协会副会长胡志刚表示,三四线楼市如果处理得好,能够走出低谷。中央对发展新型城镇化已经进行了部署,只有端正发展方向,完善公共服务配套,提升城市功能才能抓住机遇。

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