新政促成楼市回升政策或继续宽松

2018年08月09日 来源:

新政促成楼市回升 政策或继续宽松

今年3月底出台的楼市新政可谓效果彰显。CREIS重点监测的38个城市中,4月份有8成城市的新房成交量回升,一线和少数二线重点城市更加火爆。在价格方面,4月份百城房价跌幅收窄0.14个百分点。

但楼市走势似乎与期待方向略有差距。首先,新政更多促成一线和少数二线重点城市楼市全面回升,而更期待回暖的二、三、四线城市似乎不温不火。受益于降准、降息、公积金新政、贷款新政等,从2014年四季度开始,一线城市整体上升态势已确立。据中原地产监测,刚刚过去的4月份,一线城市楼市整体成交量回升45%左右,少数二线重点城市回升10%左右,而其他城市则整体下降10%左右。5月1日发布的数据显示,百城房价同环比继续下跌,同比跌幅(4.46%)继续扩大,而十大城市住宅均价环比转跌为涨,逆市上涨0.12%。

目前,一线城市房地产库存消化周期都降到12个月左右,深圳(楼盘)的库存甚至仅为8个月。与此相对应的是,广大的二、三、四线城市整体疲软。根据CRIC的监测,除少数重点城市回升外,整体二、三、四线城市下滑10%以上。由于年土地供应过快增长,再加上中小城市往往采取一、二级联动的开发模式,后续供应潜力很大,但近年来需求全面收缩。目前,24个监测二、三、四线城市库存同比增加了2成,平均消化周期18.7个月。

楼市新政更多促进了二手住房交易回升,新房表现则不明显,不利于房地产整体去库存。目前,很多人认为楼市将长周期下行,再加上股市长期火热对资金形成分流,政策刺激下大规模购房需求入市难再现,楼市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投资需求。根据调研,今年以来,改善性住房需求主要表现在公共配套、缩短职住距离、升值保值性更强的改善。

满足上述改善诉求的房子基本是城市中心区的二手住房,降低营业税和降息极大地刺激了二手住房交易。对新房成交更有利的二套房贷4成的政策尚未如实落地,新房表现远不及二手住房。4月份,重点城市二手住房成交增长50%以上。由于新房多数位于城市外围,不仅公共配套不足,也无助于缩短职住的距离,升值保值前景也并不被看好。

开发商全面转向去在售库存,新开工、加快施工积极性不足,拿地的积极性更低。2015年一季度,开发投资增速连续13个月下降,且8.5%的增速为2010年以来首次下探至个位数;新开工下降18.4%,绝对量创2010年以来新低,施工面积却同比增长6.8%,意味着开发商全面转入去在售库存。月份300个城市土地出让金同比下滑47%,创近年来最大跌幅。

目前,楼市需求端的最大约束,就是房贷融资难和融资贵。央行数据显示,今年3月末,房地产贷款余额18.41万亿元,同比增19.4%,但购房贷款增速仅比去年末高出0.1个百分点。有调查报告显示,目前全国524家银行中,降低了二套房首付成数的仅164家,近七成银行暂未执行新政;利率方面,具有改善性质的二套房贷利率均在基准利率的1.1倍以上。

既然投资需求已全面退场,刚需占主导,而改善型二套房贷的首付已经降至4成,首套房贷首付成数维持3成也可适当调整。在发达国家和地区(如美国、澳大利亚和中国香港地区),凡是首次购房,在任何时候都可以享受最低10%的首付比例。在以人为本的新型城镇化背景下,未来购房的主力应是城市新移民。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈,但房价上涨了10年后,购房者很难拿得出30%的首付款。

二季度决策层首提高度重视经济下行压力,这也意味着未来总需求有望进一步扩张,楼市政策将是重点之一。下一步,楼市政策或调整首套房贷首付成数。目前贷款利率比2014年初仅下降个基点,比2014年底还有上升。不管从降低实体经济融资成本,还是以更低利率降低购房成本,5月降息的概率都在增大。另外,通过国开行构建按揭-MBS-国开行-市场的按揭贷款二级市场;或通过央行对国开行进行PSL,间接收购商业银行房贷MBS,修复商业银行资产负债表,改善惜贷情绪,激励银行发放更多的低利率房贷

新政促成楼市回升政策或继续宽松

,都有望成为激励购房需求入市、消化楼市库存的有效手段。

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